Как проспект аль-Фараби стал самой застраиваемой улицей Алматы

Проспект аль-Фараби проходит от улицы Луганского до улицы Саина. Когда-то эта магистраль, сформированная из нескольких улиц, была южной границей города. В 1975 году ей дали имя аль-Фараби. Активная застройка проспекта началась в 2000-х и продолжается до сих пор. Под новостройки вырубили целые сады.

«Надо отдать должное: застройка проспекта предполагалась всегда, с начала 70-х годов, в советское время были построены отдельные пятна - жилой массив Алатау на Шашкина, Академгородок, жилой район Арман и микрорайон Орбита. Предполагалось застроить весь проспект, превратив его в обычную улицу. Аль-Фараби никогда и не планировалась как шоссе. Вместо неё такую функцию выполняла бы Южная объездная, от которой отказались из экономии», - рассказывает архитектор и исследователь Адильжан Псяев.

Что строят и что еще построят

Комплекс «Нурлы тау» от проспекта Назарбаева до проспекта Сейфуллина «открывает» череду современных высоток на аль-Фараби. Амбициозный проект, который был призван поспорить с настоящими горами, достраивается третий десяток лет - проект был презентован в 2000 году.

«В нулевые были грандиозные планы на Almaty Financial District (построенные четыре бизнес центра по южной стороне проспекта - это первая фаза проекта), по которому сносился почти весь Горный Гигант. В составе этого проекта были Foster Towers (архитектора Нормана Фостера) высотой 200+ метров», - рассказывает Псяев.

Следом идут 10 блоков AFD Plaza, достраивается ЖК AIFARABI, ЖК Metropole с грустными деревьями на фасаде, затем следует ЖК Астана.

Новостройки перемежаются домами из нулевых, давно потерявшими свою элитность, и советской низкоэтажной застройкой. За речкой блестит Esentai Tower, за ним распростерлась территория КазНу им. аль-Фараби, которую активно осваивают - скоро здесь возникнет новый студенческий город, который увеличит количество учащихся на 11 тысяч человек - это с нынешних 35 тысяч.

Продолжает осваивать территорию и Университет исламской культуры «Нур-Мубарак», глаз уже давно привык к новостройкам ЖК Аэлита и Байтерек Резиденс.

Следом идут новостройки Aqtolqyn Grand. С десяток коттеджей, а на Серкебаева нас встречают высотки Комфорт сити, а за ними - небольшой кусок частного сектора, который уже начинают осваивать девелоперы. Участок на Розыбакиева уже обнесен забором, на все это взирает монструозный ЖК Айгерим.

За последние два года градсовет утвердил около двух десятков проектов строительства на аль-Фараби. К сожалению, эскизы, подробная информация и даже точный адрес недоступны: чиновники закрыли доступ к проектам, посчитав, что это нарушает права застройщиков.

Поэтому, что будет построено, горожане смогут увидеть только по факту. Их право знать, каким будет их город, район и улица, по логике акимата и градсовета, не нарушаются.

На сайте градсовета доступны лишь названия проектов, которые были утверждены или отправлены на доработку. Но и из этого можно получить представление о том, что активная застройка проспекта будет продолжаться.

Так, в прошлом году градсовет утвердил концептуальный проект «многофункционального делового центра с объектами обслуживания и торговли» под названием Almaty Business Park - южнее проспекта аль-Фараби, восточнее проспекта Сейфуллина.

Здесь обещают 45 тыс. кв. метров офисных и коммерческих помещений и 800 парковочных мест.

Кроме того, градсовет согласовал эскизный проект административно-жилого комплекса с объектами обслуживания и подземными паркингами, южнее проспекта аль-Фараби, западнее проспекта Дулати, мкр. Мирас.

Согласован эскизный проект строительства бизнес центра, южнее проспекта аль-Фараби, западнее улицы Жамакаева.

На проспекте появится и новый отель. Вероятно, речь идет о Hilton Garden Inn напротив Ботанического сада. Его должны сдать в эксплуатацию уже в этом году.

Напротив “Нұр-Мүбарака” планируют построить многофункциональный деловой центр – CFC Capital Financial Center.

В июле прошлого года градсовет согласовал проект Концепции развития участка на аль-Фараби-Розыбакиева. Правда, простым горожанам и жителям этого района этот документ недоступен.

В публичном доступе есть такая любопытная иллюстрация. Остается надеяться, что этот проект останется только на бумаге: по меньшей мере он не соответствует ограничению по этажности. Этот проект соответствует эстетике ЖК Айгерим.

Одобрен и проект строительства многофункционального бизнес-центра напротив института сейсмологии. Будет новый ЖК на аль-Фараби - западнее улицы Маркова, ТРЦ «Water Garden» появится южнее проспекта аль-Фараби, западнее улицы Сыргабекова. Бизнес-центр «Dostyk» вырастет восточнее проспекта Достык.

Архитекторы Адильжан Псяев и Давид Камински отмечают, что нет ничего страшного в том, что проспект так застраивается - таким образом он наконец должен стать полноценной городской улицей, а не транспортной магистралью: с жилыми домами, с театрами (на проспекте несколько лет назад был построен Almaty Theater), Музеем, который скоро откроет бизнесмен и меценат Нурлан Смагулов, с парковыми зонами.

«Если аль-Фараби оставить как есть - она останется трассой для автомобилей. Если больше будет объектов - жилья, культуры, торговли, то тогда улица станет городской, появится нормальный общественный транспорт», - уверены они и проводят аналогию с улицей Тимирязева.

«Я помню, в конце 80-х Тимирязева была мало застроена, большая часть южной стороны была зелёной зоной, от Шашкина до Жарокова. Практически ничего не было. Потом стали застраивать, трафик становился все сильнее. Дошло до того, что доехать от Байтурсынова до Байзакова на автобусе в час пик можно было за час. Потом сделали БРТ и общественный транспорт поехал. Примерно этот же сценарий уготован для аль-Фараби. Как построят там БРТ или трамвай, все решится и улица станет такой же уютной, как Тимирязева», - уверен Псяев.

Будет ли расширение дорог?

На проспекте аль-Фараби непростая дорожная ситуация - несмотря на повышение скорости, ликвидацию светофоров, строительство надземных переходов для пешеходов и расширения моста на речке Есентай, пробка там практически всегда.

На вопрос о том, как будет решаться вопрос с дорожными заторами, в управлении городского планирования сообщили, что «согласно Генеральному плану и проектам детальных планировок города Алматы предусмотрено расширение пр. аль-Фараби, ул. Розыбакиева, пр. Серкебаева и ул. Жарокова».

Тем не менее управление городской мобильности в ответ на запрос «Власти» сообщило, что пока не собирается расширять эти улицы.

История Алматы со времен, когда акимом города был Имангали Тасмагамбетов, показывает, что расширение улиц не помогает справиться с пробками. Международный опыт в свою очередь давно доказывает, что эффективнее всего развивать общественный транспорт. Однако, на проспекте аль-Фараби не собираются делать выделенку для автобусов или пускать ЛРТ. По плану к 2030 году там есть линия БРТ, но управление городской мобильности никаких конкретных планов пока не принимало.

Архитектор Айдын Акбай, член градостроительного совета города Алматы считает, что нужно не ограничивать застройку, а решать проблему с общественным транспортом: “Решать не за счет расширения дорог, а за счет мощного общественного транспорта. Нужно вернуть перекрестки, убрать надземные переходы, поставить светофоры. Это не магистраль, которая режет город. Наоборот, она соединяет город без окраин. И нужно ограничить скорость в 60 км, как это было раньше”.

В середине января редакция “Власти” отправила запрос в акимат по поводу того, планируется ли изменить подход к проспекту аль-Фараби и сделать его более пешеходоориентированным. Чиновники взяли месяц на то, чтобы ответить. И ответ пока так и не прислали.

Исследовать проспект аль-Фараби

Управление городского планирования и урбанистики Алматы сообщило «Власти», что не знает, сколько сейчас человек живет в районе проспекта и сколько будет там жить в будущем - когда большинство строительных объектов будет завершено. Также оно не располагает информацией о том, когда завершится основная застройка проспекта - все зависит от застройщиков и они не уведомляют чиновников о сроках.

Айдын Акбай считает, что превышена плотность ЖК, построенных с 2008 года по 2019 год - то же самое произошло и с территорией бывшего Плодоконсервного комбината, где возводят RAMS City, который может побороться за звание главного «человейника» в городе.

Архитектор отмечает, что нет концепции по функциональному назначению проспекта аль-Фараби.

«Застройка такая: то жилье, то общественная зона. Где-то слишком много общественных пространств, банков, где-то слишком много жилья. Думаю, что нужно делать смешанную застройку: чтобы все было в одном комплексе. И чтобы застройка была квартальной, а не пятнами. Там много башен, они нарушают горизонт, городской абрис, градостроительный профиль».

С 2016 года действует ограничение на высоту зданий выше проспекта аль-Фараби - там максимальная высота - 12 метров.

Акбай считает, что нужно сократить этажность и на северной (нижней) стороне аль-Фараби - не строить здания выше 6-7 этажей. В прошлом году были приняты правила, по которым между проспектами Абая и аль-Фараби строящиеся здания всех типов не должны превышать 9 этажей.

Акбай вместе с другими активистами предлагали ввести ограничение в 6-7 этажей, но даже этот компромисс в 9 этажей - огромное достижение.

При этом перед принятием ограничения на высотность было одобрено и построено рекордное количество жилья. Так в 2023 году в Алматы было сдано 2,6 млн квадратных метров. Будто все девелоперы пытались заскочить в уезжающий поезд, а акимат щедро выдавал разрешения.

Сейчас градсовет, который возобновил работу при акиме Ерболате Досаеве, начал проверять плотность застройки и не позволяет ее завышать.

При этом Акбай отмечает, что в планах видел строительство только одной поликлиники на аль-Фараби - в районе улицы Водозаборной. Нехватка инфраструктуры - детских садов, школ и поликлиник вынуждает людей искать их вдалеке от дома и создает большую нагрузку на транспорт. Так в Бостандыкском районе не хватает более 4 тысяч ученических мест.

Акбай не винит в чиновников в бездействии, он считает, что причина происходящего в несовершенном законодательстве: «Генплан вступает в противоречие с правом частной собственности. Я интересовался, почему нет приоритета генерального плана, мне юридически обосновали, что это противоречит Конституции. Я знаю случаи, когда акимат хотел построить что-то нужное для города, но не смог. Здесь должна быть совместная работа акимата с правительством. Ограничение в 9 этажей - успешный кейс, надо дальше идти и добиваться того, чтобы генеральный план был актуальный и чтобы он был в приоритете».

Говоря о развитии проспекта аль-Фараби, архитектор отмечает, что в мире бывали случаи, когда отстраивали улицу, а потом ее приходилось как-то переосмысливать и перестраивать. Акбай считает, что должен быть аналитический проект, включающий исследование проспекта, выявление проблем и путей их исправления.

«Я как архитектор, хотел бы провести такое исследование, но это дорого стоит. Я не могу себе это позволить, у нас в городе в принципе не хватает предпроектных исследований. Не оплачивается наука, мы в Алматыгенплане это обсуждаем. Там все творческие люди, архитекторы, хотят это сделать, но бесплатно это невозможно. Бюджетов на это не предусмотрено. Я убеждал государственного заказчика, что нужно провести исследования, он говорит, что готов, но когда мы начинаем анализировать законодательство, оно не позволяет финансирование по этой статье. Я не хочу никого обвинять в том, что они чего-то не делают, я работаю и с государством и с частниками и вижу, что многое происходит не по вине архитекторов и не по вине чиновников. Потенциал у нас в стране есть, но мы его не можем реализовать. Поэтому я часто говорю о повышении статуса архитектора. Мое мнение - ситуация на аль-Фараби решаема, если только изменится законодательство в плане проектирования и сроков».

Акбай отмечает, что на проспекте еще достаточно пустых мест, на которых можно сделать много хорошего, но нужны целенаправленные исследования, чтобы выявить потребности, связи, а потом уже предлагать мастер план освоения территории.

«Спрос есть, но уже не настолько высокий, как несколько лет назад»

Специалист по недвижимости высшей категории агентства Nelina.kz & Partners Александр Бикетов рассказывает, что начиная с 2016-2017 года верхнюю часть аль-Фараби начали осваивать под малоэтажные застройки - таунхаусы, это направление в последние несколько лет было наиболее перспективным.

По его словам, когда в начале прошлого года в Алматы произошла серия землетрясений, люди, жившие в многоэтажных домах, особенно в новостройках выше 20 этажей, поняли, что это “довольно-таки чисто психологически опасный момент”. Повлияли и пробки - когда жильцы элементарно не могли выехать из собственных ЖК и все видели фото и видео транспортного коллапса на аль-Фараби.

По словам риэлтора, тогда люди попробовали переселиться ближе к земле, но не в частные дома, потому что это дорогая покупка и приличные эксплуатационные расходы, а в таунхаусы. Но здесь обнаружились свои проблемы: в прошлом году начали активно проверять застройщиков - многие строились на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства.

«Люди увидели, что есть проблемы у некоторых таких застройщиков, да, это и сроки сдачи, и последующие проблемы с коммуникациями, подключением, то есть люди стали более избирательные, стали более тщательно проверять документы», - отмечает Бикетов.

По его словам, есть проблема того, что и в Горном Гиганте и на Каменском плато и в Баганашиле шла хаотичная застройка и есть трудности с подъездными путями: улицы узкие и их плохо чистят от снега. Еще одна проблема - удаленность от необходимой инфраструктуры, магазинов, школ, садов и так далее.

«Основное развитие и тренд, который начали задавать крупные застройщики, это строительство уже сразу нескольких объектов, включая необходимую инфраструктуру: фитнес центры, аптеки, школы, садики, потому что зачастую вместо садиков использовались частные дома, ну а до школы нужно было ехать на машине, потому что опять же общественного транспорта там мало».

Что касается многоэтажной северной стороны аль-Фараби, то жилье там активно покупают: это район MEGA Alma-Ata, Орбита, набережная Большой Алматинки. Специалист отмечает, что это связано с тем, что школы и садики там доступны, за счёт этого и есть спрос на этот район. Скоро в районе ТРЦ на Розыбакиева сдадут новую школу, а к старой сделали пристройку. Кроме того, в планах города строительство новой поликлиники.

«То, что он (район - прим. В) перенасыщен, то, что продолжают строиться новые ЖК, показывает, что есть спрос, если бы его не было, вряд ли бы застройщики шли туда и строили недвижимость».

При этом Бикетов отмечает изменение тренда: если раньше квартиры распродавали на уровне котлована, то сейчас есть объекты, которые будут продаваться уже после сдачи дома в эксплуатацию.

«Спрос есть, но уже не настолько высокий, как несколько лет назад. Мы сейчас смотрим и наблюдаем как развиваются Наурызбайский и Алатауский районы, ближе к Талгару - там все сильно застраивается».

Специалист уверен, что спрос на недвижимость на аль-Фараби будет держаться на том же уровне, а новые всплески возможны, если только будут какие-то чрезвычайные ситуации, либо резкое колебание курса валюты, льготные ипотеки. «Востребованность этих районов будет, с одной стороны, это престижные районы, с другой стороны, находятся очень выгодно: можно пойти и в горы, и в ТРЦ и опять же инфраструктура школ, садиков, университетов находится выше Абая».

По его мнению, самое важное - это строительство новых инженерных сетей: «Застройщики заинтересованы в развитии этого района, необходимо, чтобы городские власти видели этот потенциал и всё-таки подключились к развитию инфраструктуры и транспорта».